שאלו עו"ד על דיני מקרקעין(1,672)

המצב שאתה מתאר מערב מושגים של המחאת זכויות והמחאת חיובים בדיני חיובים, ולכן כדאי לבחון את ההיבטים המשפטיים של הפעולות שתוארו:

---

### 1. **ניתוח המצב לפי דיני חיובים**
- **המחאת זכויות:**
פלוני המחה לאדם 10% מהזכויות בדירה. פעולה זו היא המחאת זכויות, שבמסגרתה בעל הזכות (פלוני) מעביר לאדם חלק מזכויותיו כלפי היזם. המחאה זו תקפה לפי **סעיף 1 לחוק המחאת חיובים, תשכ"ט-1969**, כל עוד לא מדובר בזכות שאינה ניתנת להמחאה (למשל, זכות אישית).

- **המחאת חיובים:**
היזם המחה לאדם 90% מהחובות הקשורים לדירה. לפי **סעיף 6 לחוק המחאת חיובים**, המחאת חיוב (חוב) מחייבת את הסכמת הנושה (במקרה זה, היזם). אם הסכמה זו ניתנה, הרי שהאדם נכנס בנעליו של פלוני בנוגע לחובות.

- **השפעה על פלוני:**
אם היזם והאדם הסכימו להמחאת 90% מהחובות, הרי שפלוני אינו אחראי עוד לחובות שהועברו לאדם. עם זאת, יש לו אחריות לגבי 10% הנותרים (בהתאם לזכויות שהוא שמר לעצמו). כך, למעשה, פלוני יוצא חלקית מהתמונה, ותלותו מול היזם מצטמצמת.

---

### 2. **שאלת היקף הזכויות והחובות שנמכרו**
- כאשר פלוני מכר לאדם 10% מהזכויות, זו עסקת זכויות בלבד. אם היזם המחה לאדם 90% מהחובות, הדבר נוגע ליחסים שבין היזם לאדם, ולא ניתן לומר שפלוני "מכר" את החובות הללו, מאחר שלא הוא המחיל את החובות.
- בפועל, פלוני מכר לאדם **10% מהזכויות בדירה בלבד**, בעוד היזם העביר לאדם **90% מהחובות**. כך נוצר מצב שבו הזכויות והחובות אינם תואמים זה לזה מבחינה מספרית.

---

### 3. **התוצאה המשפטית**
- האדם מחזיק כעת ב-10% מהזכויות בדירה וב-90% מהחובות. מצב כזה עלול ליצור חוסר איזון בין הזכויות והחובות, דבר שעשוי לגרור סיבוכים משפטיים.
- אם החובות שהועברו לאדם (90%) עולים על הזכויות שרכש (10%), עלול להיווצר מצב של "גרעון זכויות", שעליו יש לתת את הדעת בהסכמים בין הצדדים.

---

### סיכום
1. פלוני יצא כמעט לחלוטין מהתמונה, למעט 10% זכויותיו בדירה, אם המחאת החיובים על ידי היזם לאדם נעשתה כדין.
2. פלוני לא "מכר חובות", אלא רק 10% זכויות, והיזם המחה את החובות לאדם.

המלצה::כדי למנוע סיבוכים ולבחון את תקפות ההמחאה, כדאי לוודא שכל ההסכמים הוסדרו בצורה ברורה ומתועדת, ואם יש ספק, מומלץ לפנות לעורך דין בתחום החוזים.

דוד קאופמן עו"ד | 072-2504994 | -law.co

אולג שלום, התמונה ברורה. האדם רכש מפלוני זכויות דירה בטרם נסתיימה הבניה.
אין ספק שבעל הערבויות ובפרט שעל שמו הוא הזכאי לקבל את הדירה.
לסרת כל ספק - יש לבדוק מול היזם שהוא רשם לפניו כי אותו אדם רכש מפלוני את הזכויות.

האם יש בעיה או חשש ממשהו?
בכל עניין מוזמן להתקשר.
דוד קאופמן עו"ד 072-2504994

פסק דין שלא ערערו עליו הינו חלוט ועל כן יש לכבד אותו לכל החיים.
ככל שהיורשים אינם מכבדים אותו, להערכתי אין הפס"ד תקף לגביהם אלא היה רק לאחיך.
אם כך הדבר, יש לפנות שוב לבית המשפט ולבקש צו עדכני כנגד באופן ספציפי.

דוד קאופמן עו"ד | 072-2504994 | -law.co